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樓市6月難入夏:市場降溫調控趨緊 房企搶收過小年

2019/6/5 9:39:09  文章來源:21世紀經濟報道  作者:佚名
文章簡介:整體來看,5月房企業績雖然有所上漲,但上漲動力不足,銷售增速較3、4月出現放緩;土地市場在4月、5月的高潮之后也開始減速。5月17日,銀保監發23號文強調,商業銀行、信托、基金等金融機構不得違規進行房地產融資,信托進入房地產的通道幾乎被全面

  (原標題:樓市六月難入夏:市場降溫調控趨緊 房企“搶收”過小年)

  樓市進入盤整期

  在年初的一波“小陽春”之后,5月的樓市開始整體回落,這背后,是5月以來各地包括部委累計針對房地產的41次調控措施,“因城施策”進入深水區,長效機制正在發揮作用。年內,全國范圍調控已超200次。不管是房企的銷售數據還是土地市場,增速都出現明顯下滑。大部分房企今年都通過搶收來回收現金,如果資金鏈緊張,房企會加快去庫存的速度。2019年依然會是房企比較辛苦的一年。

  樓市在經歷了年后的一小波“小陽春”后,整個五月,市場總體表現延續了2019年初以來的降溫。

  4日晚間,萬科公告5月份公司實現合同銷售面積366萬平方米,合同銷售金額579.9億元,銷售金額環比下降3.6%。

  不僅是萬科。整體來看,5月房企業績雖然有所上漲,但上漲動力不足,銷售增速較3、4月出現放緩;土地市場在4月、5月的高潮之后也開始減速。

  5月以來,針對各地房價抬頭趨勢,調控政策開始明顯收緊,不少地方都出臺了本地化的收緊政策。

  業內人士指出,6月之后,房企銷售趨勢或將進一步下行,在融資收緊、債務高企的背景下,快銷去庫存將成為房企當下最主要的回款渠道。總體來看,2019年對房企而言,依舊是個不太好過的“小年”。

  年內已超200次調控

  樓市“小陽春”最終還是沒有走進夏天。相比于3、4月,整個5月的銷售市場略顯乏力。

  克而瑞數據顯示,自五月初以來,部分熱點城市監管有所收緊,導致部分熱點二、三線城市市場有所降溫,TOP100房企當月銷售增速有所回落,5月當月合計銷售金額同比增長5.7%,較3、4月份的12.2%和16.6%有明顯回落。

  這一態勢蔓延到了土地市場,全國的土地熱潮也失去了此前“昂首向前”的態勢。

  易居中國CEO丁祖昱指出,從成交規模和溢價率來看,今年以來土地市場熱度明顯升溫的走勢在維持了僅僅2個月后迅速轉緩。

  首先,土地成交規模回落,結束了此前連續三月上漲勢頭。5月全國300城經營性土地成交建筑面積達到16317萬平方米,環比上月下降了9.3%,同比下降了18.4%。

  其次,5月份土地市場的溢價率迎來了2019年來的首次回落,相比4月下降了3.2個百分點,為20.2%。

  另外,從成交均價環比漲幅明顯回落(僅為1.6%),也可以看出在政策調控反應迅速之下,土地市場暫緩升溫。

  房企的投資也在放緩。同策研究院數據顯示,5月TOP20上市房企土地成交建面1285.58萬平方米,環比下滑38.14%,同比下滑34.34%。

  克而瑞數據顯示,開始放緩投資節奏的房企,多數來自龍頭企業。TOP10房企有6家企業均在5月大幅放緩拿地節奏。典型的如融創、恒大、萬科、新城等。這些企業5月新增拿地金額較前四月平均值下降超過60%左右。其中前四月拿地積極的新城、中海降幅超過80%。

  中原地產研究中心統計數據顯示,5月單月,各地包括部委累計針對房地產的調控措施高達41次。年內,全國范圍調控已超200次。

  以住建部為例,4月19日,住建部對6個城市進行預警提示,5月18日又對近3個月新建商品住宅、二手住宅價格指數累計漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧等4個城市進行預警。

  美聯物業全國研究中心總監何倩茹表示,由于整體經濟走勢不佳,房價走勢也相對平穩,在沒有炒作資金大舉進入樓市的情況下,市場就不會形成火爆的場面,而且將這個態勢也延伸至土地市場。

  中原地產首席分析師張大偉指出,最近2個月多地政策出現明顯的收緊,特別是海南、廣州、蘇州、合肥等繼續針對房地產調控中部分環節加碼調控。

  整體來看,5月房企業績雖然有所上漲,但上漲動力不足,銷售增速較3、4月出現放緩;土地市場在4月、5月的高潮之后也開始減速。(甘俊)

  融資收緊

  雖然2018下半年以來,企業外部融資環境有所改善,但是監管層對于資金流入房地產行業仍謹慎。

  5月17日,銀保監發23號文強調,商業銀行信托基金金融機構不得違規進行房地產融資,信托進入房地產的通道幾乎被全面封堵,房地產融資進一步收緊。

  興業研究數據顯示,從房地產信托發行的數量和規模來看,今年房企非標融資仍未出現明顯好轉,從信托發行期限和平均年化收益來看,融資期限在不斷下降,融資成本卻在持續上升。

  興業研究信用評價委員會羅鵬程認為,融資政策收緊影響,更可能表現為房企融資成本的上升。

  房企償債進一步承壓,不得不通過頻繁的借新還舊維持資金鏈。

  Wind數據顯示,2019年1-5月,房地產行業通過債券融資規模達1077.96億元,同比大幅增長22.1%。

  不過,不是所有的房企都能順利融資。2019年1-5月,有超過60%的發行主體可以通過債券再融資解決自己的債券到期壓力,但仍有36%的發行人的債券再融資存在缺口。

  天風證券分析師孫彬彬表示,今年部分房企資金壓力雖有邊際改善,但并未出現全面復蘇,特別是對于低評級民企,通過表內融資渠道獲取融資難度較大,而表外融資仍然面臨監管紅線,融資結構上較為依賴表外負債的房企仍面臨較大的再融資壓力,如果疊加內部現金流管理不善,更可能導致企業資金鏈出現風險。

  “2019會是房企比較辛苦的一年。”何倩茹稱,如果資金鏈緊張,房企會加快去庫存的速度,但由于不同區域的房地產市場存在差異,會采取不同的處理措施。

  大部分房企今年都通過搶收來回收現金。比如,今年以來,恒大開啟的全國樓盤降價促銷活動,所有在售項目,包括住宅、公寓以及寫字樓,均享有9折優惠,商鋪8折優惠。而且這一促銷將延期至5月。

  孫彬彬提醒,房企在追求規模化的同時,也需要保證資金流動性的充足,如何使其在杠桿平衡中尋求發展成為所有房企面臨的共同問題。

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